Často sa stretávam s tvrdením klientov podľa ktorého sa im neoplatí refinancovať úver pretože už zaplatili úroky, prípadne ich väčšiu časť, a pri refinancovaní by ich museli opätovne platiť. Niektorí to majú z internetu, niektorým to povedali známi, ale najčastejšie mi klienti tvrdia že im to povedali v banke. Ako to teda je?Pokúsim sa to čo najviac zjednodušiť.
Predstavte si že ste bankou vy a zarábate na požičiavaní peňazí. Ako by ste nastavilisvoju odmenu tak aby to bolo férové? Fixný poplatok to asi nebude.
Prvým faktorom ktorý bude ovplyvňovať výšku vašej odmeny bude výška požičanejsumy. Pretože ak niekomu požičiate 100.000€ tak to nie je to isté ako požičať mu1.000€. Prirodzene z toho vyplýva že odmena bude úmerná výške požičanej sumy –určité percento.
Druhým nemenej dôležitým faktorom je čas. Pokiaľ niekomu požičiate peniaze na krátkudobu – napr. mesiac či dva, tak sa vám možno nezdá dôležité aby bola odmena rozdielna a možno máte predstavu že by mohla byť závislá len na sume. Avšak ak niekto potrebuje peniaze na 30 rokov situácia sa mení. Ak by bola odmena nezávislá na čase, prečo by ste niekomu požičali na 30r ak za tú dobu môžete rovnakú sumu požičať 30 ľuďom na jeden rok a získať tak 30 x vyššiu odmenu? Prirodzene z toho vyplýva že vaša odmena bude závislá na dobe na ktorú si niekto potrebuje požičať.
Teraz sa zamyslite nad tým či by ste sa uspokojili ak by ste niekomu požičali 100.000€ na 30r a on by vám ich vrátil naraz po 30r spolu s odmenou. Takéto podnikanie by nemalo dlhé trvanie pretože by ste zakrátko vyčerpali svoje zdroje a ostatné roky by ste len čakali na svoju odmenu. Potrebujete preto aby sa vám požičané peniaze vracali späť v pravidelných splátkach. Z rovnakého dôvodu budete chcieť aby vám okrem splácania požičaných peňazí pravidelne vyplácali vašu odmenu.
Teraz sa vrátime do pozície dlžníka. Prišli sme na to, že poplatok za požičanie peňazí (úrok) budete banke vyplácať spolu s časťou dlhu (istiny) v pravidelných splátkach. Súčasťou každej jednej splátky bude istina aj úrok – či sa jedná o prvú alebo poslednú splátku celého úveru. Odmena banke, teda úrok, bude definovaný ako percento z aktuálneho zostatku dlhu. Napr. 1,2% ročne (p.a. = per anum). Jedná sa síce o ročný úrok- teda sumu ktorú musíte banke uhradiť za jeden rok požičania, ale banka od vás bude chcieť peniaze každý mesiac. To znamená že v každej mesačnej splátke zaplatíte 1/12 úroku – teda 1,2% / 12 = 0,1%.
Ostáva vypočítať akú časť istiny a aký úrok by ste mali platiť každý mesiac tak, aby ste prikonštantnej výške splátky splatili celý dlh presne za dobu na akej ste sa dohodli.
Vzhľadom na to že sa situácia môže zmeniť a že 30r je nesmierne dlhá doba počas ktorejsa môže čokoľvek stať vám banka navrhne, že úroková sadzba 1,2% bude platná len počas prvých 5 rokoch splácania. Hovoríme o fixácii úrokovej sadzby. Po skončení fixácie vám banka navrhne novú sadzbu podľa aktuálnej situácie. Môže byť nižšia ale aj vyššia. Napriek tomu vám banka potrebuje určiť výšku splátky obsahujúcej istinu aj úroka keďže zatiaľ nevie aký bude úrok po 5 rokoch tak bude pri výpočte tejto splátky predpokladať že bude celých 30r konštantný. Dôsledkom toho bude, že pokiaľ sa po 5 rokoch úrok zvýši, zvýši sa aj splátka a naopak – tak aby zostala splatnosť úveru (čas za ktorý má byť úver splatený) zachovaná.
Ako banka vypočíta splátku? Existujú na to múdre vzorce ktoré určia hodnotu presne. Tých vzorcov existuje zopár a rôzne banky používajú rôzne výpočty ale o tom viac v inomčlánku. Budeme vychádzať z toho najjednoduchšieho a vyskúšame si to na príklade. Požičiate si 100.000€ na 30r pri úrokovej sadzbe 1.2% fixovanej na 5 rokov. Banka vám určí splátku 330,91€.
Aká časť z toho je istina a aká úrok? V každej splátke to bude inak. Prečo? V prvej splátke zaplatíte 230,91€ ako istinu a 100,00€ ako mesačný úrok zo sumy 100.000€ (100.000€ x 1,2% / 12). V druhej splátke ale dlžíte o 230,91€ menej ako prvý mesiac a preto úrok vypočítavame už len zo sumy 99.769,09€. Výsledok bude 99,77€. Keďže musí ostať celková výška splátky rovnaká tak v druhej splátke bude vyššia časť predstavujúca istinu.A takto pokračujeme každý mesiac. 5 rokov budete mať splátku 330,91€, pomer úroku a istiny v nej sa bude meniť. Časť úroku bude klesať, časť istiny rásť.
A teraz konečne odpoveď. Aký bude mať dôsledok na pomer istiny a úroku v splátke keď refinancujete úver? Existuje samozrejme veľa atribútov ktoré je potrebné pri refinancovaní úveru zvážiť, ale to si povieme taktiež v inom článku. Z pohľadu splácaniaistiny – žiaden dôsledok. Pokiaľ sa rozhodnete splatiť úver v akomkoľvek čase, vrátite banke celú časť istiny – teda zostávajúcu časť dlhu. Odmenu – úroky, ste platili pravidelne každý mesiac a od času splatenia úveru už na ne banka nemá nárok a nemôže od vás vyžadovať žiadne budúce úroky.
Ak si požičiate peniaze niekde inde tak dôjde k rovnakej situácii ako na začiatku. Časť peňazí ste už splatili, takže vám postačí menšia suma. Opäť vám banka vypočíta výšku splátky zloženej z časti znižujúcej istinu aj z úrokov. Opäť bude súčasťou každej jednej splátky istina aj úrok – tej prvej aj poslednej.
Je množstvo faktorov ktoré je pri refinancovaní potrebné zvážiť, ale pokiaľ niekde v hlavemáte mylný argument že už ste zaplatili všetky úroky a splácate len istinu tak na tentodôvod rýchlo zabudnite.